A compropriedade de imóveis pode gerar conflitos entre os co-proprietários, especialmente em situações derivadas de heranças ou divórcios. Quando não há acordo entre as partes, é necessário recorrer a mecanismos legais para resolver a indivisão. Este artigo explora os direitos e obrigações dos co-proprietários, as formas de cessação da compropriedade, assim como o processo judicial para a divisão de bens imóveis

Divisão de bens imóveis

Por várias razões, a relação entre os comproprietários nem sempre é harmoniosa, especialmente quando a compropriedade resulta de inventários por herança devido a óbito ou divórcio, onde não se chega a um acordo sobre a disposição dos bens e estes são atribuídos em compropriedade.

A administração da propriedade comum segue as normas estabelecidas pelos comproprietários. Se não houver um acordo específico, todos os comproprietários compartilham a responsabilidade igualmente. N0 que toca aos encargos, cada comproprietário é esperado que os suporte com base na sua participação na propriedade.

Nenhum dos comproprietários é obrigado a permanecer em indivisão, a menos que um pacto de indivisão tenha sido feito, o qual não pode exceder cinco anos, embora possa ser renovado. Estamos a lidar com um direito potestativo do comproprietário, que pode exigir a divisão da propriedade comum independentemente da vontade dos outros.

A compropriedade existe então quando duas ou mais pessoas detêm simultaneamente os direitos de propriedade sobre o mesmo bem. Os direitos dos comproprietários sobre a propriedade comum são qualitativamente iguais, mas podem ser quantitativamente diferentes. Isso significa que um comproprietário pode deter uma quota maior do que os outros—por exemplo, um pode ter um terço da propriedade e o outro dois terços.

Cada comproprietário exerce, em conjunto com os outros, todos os direitos que pertencem a um único proprietário, mas participa separadamente nos benefícios e encargos da propriedade na proporção da sua quota. São livres para dispor da sua quota na compropriedade, mas não podem, sem o consentimento dos outros, alienar ou onerar uma parte específica da coisa comum, sob pena de nulidade, conforme previsto no Artigo 1408.º do Código Civil.

Um comproprietário tem a vantagem de ter preferência em adquirir a quota de outro comproprietário antes que esta possa ser vendida ou transferida para um terceiro. Consequentemente, se um comproprietário se prepara para vender a sua quota a um terceiro, é necessário que informe os outros comproprietários sobre a venda pretendida e forneça detalhes do acordo envolvido.

A extinção da compropriedade pode ocorrer por:

• Divisão amigável, sujeita à forma exigida para a alienação onerosa do bem (no caso de imóveis, através de escritura pública);
• Cessão por um dos comproprietários a outro do seu direito a uma parte da propriedade comum;
• Sucessão de um dos comproprietários na quota de outro;
• Exercício de opção na venda ou arrematação do direito indiviso de outro;
• Alienação conjunta que todos os comproprietários façam da propriedade comum a um terceiro;
• Divisão judicial, através de ação para a divisão de coisa comum.

Se não houver acordo para uma divisão amigável, o comproprietário tem de recorrer a meios legais. O processo judicial para dividir a propriedade comum é um procedimento especial, denominado Ação de divisão de coisa comum, que deve ser iniciado nos tribunais cíveis da área onde a propriedade se situa, independentemente do valor do bem.

Nesta ação, o comproprietário requer, confrontando os outros comproprietários, que, uma vez fixadas as respetivas quotas, se proceda à divisão em substância da propriedade comum, ou à adjudicação ou venda desta, com repartição do respetivo valor quando considerada indivisível. Deve indicar imediatamente as provas de que dispõe.

À medida que o processo judicial se desenrola, os outros comproprietários são chamados a apresentar a sua contestação, enviando quaisquer provas pertinentes que possuam. Após avaliar as provas apresentadas, o tribunal toma uma decisão sobre as questões em causa. Se não surgirem obstáculos, o tribunal nomeia peritos para supervisionar a divisão da propriedade em diferentes quotas.

É importante referir que as partes envolvidas podem ser representadas por mandatário com poderes especiais ou conferir mandato a qualquer das outras partes envolvidas. Se as partes diretamente interessadas na divisão residirem na área da comarca judicial, devem ser notificadas de que são obrigadas a comparecer pessoalmente ou a fazer-se representar, sob pena de multa.

Fatores que determinam a (in)divisibilidade jurídica dos bens: uma avaliação em três partes.

• Exercício de opção na venda ou arrematação do direito indiviso de outro;
• Alienação conjunta que todos os comproprietários façam da propriedade comum a um terceiro;
• Divisão amigável, sujeita à forma exigida para a alienação onerosa do bem (no caso de imóveis, através de escritura pública);
• Cessão por um dos comproprietários a outro do seu direito a uma parte da propriedade comum;
• Sucessão de um dos comproprietários na quota de outro;
• Divisão judicial, através de ação para a divisão de coisa comum.

1. Substância: O bem pode ser dividido sem perder a sua essência?
2. Valor: A divisão não reduz significativamente o valor total do bem?
3. Uso: A divisão não prejudica o uso adequado do bem?

A estes acrescenta-se um quarto fator:

• Proporcionalidade das quotas: É possível atribuir a cada comproprietário um bem que represente diretamente a sua participação na propriedade, eliminando a necessidade de compensações ou ajustes adicionais?

Quando um bem pode ser dividido, é repartido em diferentes partes, com cada parte recebendo uma porção conforme acordado ou, se não houver acordo, por sorteio.

Um bem corpóreo é divisível se puder ser dividido em partes sem perder a substância, sem reduzir o seu valor e sem prejudicar o seu uso. No entanto, mesmo que seja fisicamente divisível, se a divisão não permitir atribuir a cada comproprietário uma parte proporcional à sua quota sem necessidade de pagamentos compensatórios, pode ser considerado indivisível.

Em situações em que o bem é indivisível, realiza-se uma reunião dos interessados para tentar um acordo sobre a adjudicação do bem a um ou alguns dos comproprietários, com pagamento em dinheiro das quotas dos outros. Na falta de acordo, o bem é vendido, podendo os comproprietários participar na venda.

Se está a considerar pôr termo a uma situação de indivisão, é essencial consultar um advogado para o aconselhar sobre a melhor forma de proceder.

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