O ano de 2025 surge como um marco importante para o setor imobiliário em Portugal, num contexto de transformações significativas que abrangem políticas públicas, dinâmicas de mercado e cenários internacionais.  Analisamos neste artigo as principais tendências positivas e negativas do mercado imobiliário para o ano que se inicia, designadamente quanto os jovens.

Descida das Taxas Euribor: Um Fôlego para o Financiamento Imobiliário

A descida das taxas Euribor, que se prevê possa continuar a descer em 2025, é um dos fatores mais animadores para os consumidores. Com taxas de juro mais baixas, o custo do crédito habitação tende a reduzir, aliviando o peso das prestações mensais. Este cenário é especialmente benéfico para os jovens, que frequentemente dependem de financiamentos para adquirir a sua primeira casa e que já beneficiam das medidas introduzidas para jovens até 35 anos, com destaque para a garantia pública para compra da habitação, a que acresce as isenção previstas para o imposto sobre as transações e imposto de selo, não esquecendo os benefícios concedidos no IRS.

Porém, o aumento da capacidade dos jovens e dos consumidores em geral para adquirirem uma habitação vai potenciar a procura que irá colidir com a rigidez da oferta no curto prazo, originado maior pressão sobre os preços, podendo mitigar o efeito pretendido com algumas medidas tomadas para resolver o problema da habitação.

Simplex dos Licenciamentos e Formalidades: Redução da Burocracia

Outra mudança significativa para 2025 é a implementação de medidas de simplificação administrativa, conhecidas como “Simplex”, que visam reduzir a burocracia nos processos de licenciamento urbanístico e na aquisição de imóveis. Estas medidas permitem, por exemplo, a aprovação automática de projetos de arquitetura mediante termo de responsabilidade dos projetistas e a agilização na alteração do uso de imóveis.

Para o mercado, estas mudanças representam uma oportunidade significativa, pois reduzem os custos associados ao tempo e à complexidade dos processos. Além disso, promovem maior dinamismo na oferta, possibilitando a requalificação de edifícios antigos, ou destinados a outros usos, que podem ser adaptados às necessidades habitacionais contemporâneas. Contudo, é essencial garantir que estas medidas de simplificação de processos não comprometam as necessárias exigências, nomeadamente quanto à qualidade e a segurança das construções.

Nova Lei dos Solos e Habitação Pública: Um Passo na Direção Certa

A aprovação da nova Lei dos Solos, que permite a construção em solo rústico para habitação pública ou a custos controlados, pretendendo ser um marco relevante para satisfazer a oferta nos segmentos de consumidores menos favorecidos. Esta medida legislativa que visa aumentar a oferta de habitação pública, não parece, no entanto,  poder resolver o problemas das grandes cidades, onde se prevê a sua menor aplicabilidade devido à oferta de terrenos rústicos ser aqui mais escassa.

Por outro lado, o governo ao definir que os 70% da área edificada a custo controlado tenham como referência a mediana das transações nacionais, deduzida a 20%, vai ter como consequência um menor impacto nos preços nos locais onde a densidade urbana é menor, ou seja, nas zonas com menor procura e onde os preços serão naturalmente mais baixos face à mediana. Acresce que será aqui que a nova lei terá maiores condições de aplicabilidade por serem os locais onde predomina a oferta de terrenos rústicos.

Nesse sentido é importante a vontade agora manifestada pelo governo em rever algumas medidas do diploma, em negociação com o PS, para evitar a revogação desta lei, em particular no que toca ao regime de fixação de preços, passando a aplicar-se o  regime de habitação a custos controlados (já existente) em substituição do conceito de preço moderado por custos controlados.

Portanto, existem ainda desafios a superar, como seja, garantir que as respostas à falta de habitação sejam mais orientadas para as necessidades das populações-alvo, designadamente para os locais onde elas são mais necessárias.

Procura Excessiva versus Oferta Escassa

O desequilíbrio entre a procura e a oferta continua a ser um dos maiores desafios do mercado imobiliário. A elevada procura de casas, exponenciada com as necessidades crescentes de alojamento para emigrantes e turistas, aliada à escassez de oferta nas grandes cidades, tem impulsionado os preços para níveis insustentáveis para o mercado local, em particular para o segmento jovem que procura a primeira habitação.

Este fenómeno é agravado pela falta de investimento na construção de novas habitações e pela lenta requalificação do patrimônio edificado. Embora as medidas de simplificação administrativa possam aliviar este problema, o impacto será limitado se não for implementada uma estratégia abrangente para aumentar significativamente a oferta habitacional.

Conjuntura Internacional e Matéria-Prima

A conjuntura internacional, marcada pela instabilidade económica e pelo aumento dos custos das matérias-primas, é outro fator que influencia negativamente o mercado imobiliário. O aumento dos custos de construção reflete-se nos preços finais dos imóveis, dificultando ainda mais o acesso à habitação. Também a escassez de mão de obra qualificada é aqui um factor de pressão sobre os custos de construção.

Por outro lado, avanços tecnológicos e soluções sustentáveis, poderiam oferecer alternativas viáveis para mitigar os custos de construção e promover um mercado mais equilibrado. A adoção de práticas de construção modular e o uso de materiais recicláveis, por exemplo, podem representar uma solução credível para o futuro, mas ainda nos falta percorrer muito caminho nessa área.

Concluindo, as perspectivas do mercado imobiliário para 2025 apresentam um cenário misto, com tendências positivas e negativas que influenciarão de forma diversa os consumidores. A descida das taxas Euribor, as medidas de simplificação administrativa e a nova Lei dos Solos trazem esperança de um mercado mais acessível. No entanto, o desequilíbrio constante entre a procura e a oferta, aliado a uma conjuntura internacional instável, com potenciais efeitos nas matérias-primas, permanecem como um entrave significativo.

Para garantir que estas transformações resultem em benefícios concretos, será essencial uma abordagem integrada com todos os players de mercado e uma maior estabilidade de politicas públicas. que promova tanto a acessibilidade como a sustentabilidade no setor imobiliário. O desafio é grande, mas também é a oportunidade de construir um futuro mais inclusivo e equilibrado para todos os que vivem em Portugal.

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