Este artigo aborda o impacto do decreto-lei que altera o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT) e que vem a permitir a construção em solos rústicos, desde que sejam asseguradas as salvaguardas ambientais. O objetivo desta normativa é impulsionar o programa “Construir Portugal” e aumentar a oferta de habitação pública, arrendamento acessível e casas a preços moderados.

 Foi publicado, em Diário da República no dia 30 de dezembro de 2024, um decreto-lei que altera o Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT) e que, de forma excecional, autoriza a construção em solos classificados até agora como rústicos, incluindo áreas pertencentes à Reserva Ecológica Nacional (REN) ou à Reserva Agrícola Nacional (RAN). O Governo veio justificar esta iniciativa como parte do programa “Construir Portugal”, salientando que o aumento de terrenos disponíveis para edificação pode contribuir para reforçar a oferta de habitação pública, o arrendamento acessível e a venda de casas a preços moderados, promovendo maior equilíbrio social e permitindo que mais famílias tenham acesso a soluções habitacionais dignas.

Este diploma, que entra em vigor um mês após a publicação, introduz mecanismos para a reclassificação de solos rústicos em urbanos, embora mantenha restrições em zonas que tenham aptidão agrícola particularmente elevada ou integrem áreas classificadas cuja salvaguarda seja considerada prioritária. A nova lei estabelece, igualmente, que os proprietários e investidores que pretendam construir nessas áreas devem cumprir determinadas condições, nomeadamente o destino de, pelo menos, 70% da área edificada a habitação pública ou a custos controlados, incluindo o arrendamento acessível. Prevê-se ainda um prazo de cinco anos, prorrogável em casos excecionais, para a concretização efetiva dos projetos, sob pena de caducidade da reclassificação.

O processo de conversão de solos exige, contudo, uma deliberação das autarquias, que passam a ter maior responsabilidade na avaliação e aprovação de cada proposta. A assembleia municipal, sob proposta da câmara, será a entidade com competência para legitimar a mudança de rústico para urbano, avaliando se a construção em causa assegura a salvaguarda dos valores de interesse público, bem como a proteção do património ambiental e do equilíbrio territorial. O decreto-lei estipula também que a operação não pode incidir sobre áreas de risco, como zonas passíveis de inundações, ou espaços incluídos em programas especiais da orla costeira, em sistemas de aproveitamento hidroagrícola e em locais de proteção de cursos de água ou dunas.

Apesar do potencial para aumentar a oferta habitacional, a Associação Nacional de Municípios Portugueses (ANMP) veio a manifestar algumas reservas, salientando a possibilidade de ocorrer uma forte pressão sobre a gestão urbanística e a infraestruturação de zonas tradicionalmente rurais. Segundo a ANMP, a ampliação das áreas destinadas à construção poderá ultrapassar o propósito central de criação de casas a preços acessíveis, abrindo margem para o surgimento de outros projetos imobiliários. Refere ainda que isso exigirá investimentos significativos em vias de comunicação, redes de abastecimento de água e saneamento, além de provocar impactos nos planos diretores municipais, que terão de ser revistos ou ajustados em conformidade com as novas disposições.

O Presidente da República ao promulgar este diploma, de acordo com notícias publicadas, advertiu para um possível “entorse significativo” no quadro legal em vigor, uma vez que a reformulação do RJIGT pode gerar interpretações diversas e carece de harmonização com outras normas sobre ordenamento e planeamento do território. O risco de conflitos legislativos e a eventual fragmentação das políticas urbanas são fatores que, de acordo com as entidades envolvidas, precisam de ser cuidadosamente analisados, de modo a garantir soluções equilibradas tanto para a promoção de habitação como para a proteção dos recursos naturais e agrícolas.

Ainda assim, o Governo veio a defender que a flexibilização na reclassificação dos solos é fundamental para combater a escassez habitacional e assegurar que as famílias de rendimentos médios tenham acesso a casas com custos controlados. Referiu, igualmente, que a lei conserva salvaguardas para não comprometer zonas sensíveis de elevado valor ecológico ou agrário, bem como mantém a obrigatoriedade de cumprimento de normas ambientais e de segurança. O Executivo considerou assim que, desta forma, se logrará alcançar um justo equilíbrio entre as necessidades de habitação, o desenvolvimento regional e a preservação do território, e diz esperar que esta nova lei venha a impulsionar a construção de habitações destinadas à classe média e a consolidar o programa “Construir Portugal” em todo o país.

Salvo melhor opinião, esta medida legislativa poderá efetivamente apresentar vantagens ao promover a expansão da oferta de habitação, sobretudo para segmentos da população que enfrentam dificuldades no acesso a imóveis a preços acessíveis. A possibilidade estabelecida de reclassificar solos rústicos para fins urbanos, desde que em condições excecionais e com as salvaguardas ambientais, poderá também vir a estimular a concretização de projetos habitacionais mais ajustados às necessidades atuais, tendo como efeito a dinamização das economias locais através da criação de emprego no setor da construção e do envolvimento de investidores interessados em desenvolver iniciativas imobiliárias, bem como poderá atenuar a inflação dos preços no imobiliário por via do aumento da oferta disponível no mercado.

No entanto, sempre existem riscos que não devem ser ignorados. Em primeiro lugar, a desarticulação entre este regime e outros instrumentos de ordenamento do território pode acarretar conflitos entre diferentes entidades e dificultar o planeamento urbano integrado. Em segundo lugar, a liberalização do uso de solos rústicos, ainda que limitada por requisitos legais, pode resultar numa pressão acrescida sobre áreas sensíveis, afetando tanto a proteção ambiental como a atividade agrícola. Finalmente, a gestão urbanística e a fiscalização do cumprimento das obrigações legais, incluindo a percentagem mínima destinada a habitação acessível, vão colocar um desafio adicional para as autarquias, que terão de garantir a correta implementação desta medida e, ao mesmo tempo, responder a potenciais pressões do setor imobiliário.

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