O Eterno Tema da Habitação

A crise da habitação em Portugal é hoje o barómetro do mal-estar social: com a chegada de milhares de novos residentes, licenças urbanísticas que se arrastam e uma carga fiscal que soma quase um terço do custo final, o direito constitucional a um teto digno tornou-se miragem para muitas famílias. Defendo, por isso, uma resposta liberal que descomplique licenciamentos, alivie impostos na construção e trave a instabilidade legislativa, ao mesmo tempo que preserva um Estado capaz de amparar quem realmente não encontra lugar no mercado.

Portugal fala hoje de habitação como há uma década falava de dívida pública: é o tema que invade a mesa do café. Não admira—o país ganhou mais de 120 000 residentes só em 2023, impulsionado por imigração permanente, nómadas digitais e pelo regresso de emigrantes, ultrapassando 10,6 milhões de habitantes. Esta nova procura caiu sobre um parque habitacional que cresce devagar: em 2023 concluíram-se apenas 27 248 fogos, pouco mais de um terço do pico registado no início do século  .

O estrangulamento, porém, não é só numérico. Quem quiser erguer um edifício sabe que a via-sacra administrativa dura entre 120 e 200 dias úteis, mesmo depois da reforma do Simplex Urbanístico, e que só nesse prazo «silencioso» obtém um deferimento tácito que os municípios nem sempre assumem com clareza  . Aos atrasos junta-se um garrote fiscal que onera cada tijolo: 23 % de IVA na construção, IMT que pode chegar a 7 % sobre o preço de venda e um adicional ao IMI (AIMI) de 0,7 % a 1,5 % para patrimónios mais elevados  . Resultado? A casa nova chega cara ao comprador e demasiado arriscada ao promotor, que prefere esperar ou vender fora de Portugal.

O poder político respondeu com uma avalanche de diplomas. Em 2019 lançou o Programa de Arrendamento Acessível; quatro anos depois havia pouco mais de quatrocentos contratos activos—um fracasso face às dezenas de milhares prometidas  . Em 2023 chegou a Lei “Mais Habitação”, que congelou rendas, permitiu o arrendamento forçado de casas devolutas e taxou o alojamento local; parte substancial destas medidas foi revertida já em 2024-25, depois de forte contestação e mudança de governo  . Paralelamente, surgiram apoios dirigidos aos jovens—garantia pública até 15 % do crédito e isenção de IMT até 324 058 €—bons para as manchetes, mas que reforçam a procura onde a oferta continua limitada  . O quadro legal tornou-se uma roleta: investidores mantêm projectos na gaveta à espera de saber que regras ficarão de pé.

Se queremos mais casas e rendas suportáveis, a prioridade lógica é libertar a produção. Baixar o IVA da construção para 6 %—medida já anunciada mas não concretizada—poderia cortar até um quinto do custo final sem onerar o erário, porque promoveria mais transacções e, logo, mais base tributável  . Em simultâneo, o IMT deve ser revisto: manter taxas punitivas sobre a compra de habitação é contraproducente quando se pede mobilidade laboral. No plano regulatório, o deferimento tácito tem de ser automático e seguro: findo o prazo legal, o projecto avança.

O Estado não pode, nem deve, abdicar do investimento social, mas a sua melhor arma é a previsibilidade: criar zonas de desenvolvimento acelerado, com infra-estruturas públicas e regras claras, onde o privado constrói sem labirintos; permitir REITs residentes (SIGI) com tributação de dividendos a 10 % se o activo for habitação de longa duração; abrir um visto Construir+ que traga mão-de-obra qualificada em semanas, acompanhando esta abertura com crédito fiscal à formação das empresas do sector. Em vez de tentar fixar preços, o governo deve fixar direitos e deveres e depois deixar o mercado fazer o que sabe: erguer edifícios.

Portugal teve disciplina para equilibrar as contas públicas; precisa da mesma ousadia liberal para equilibrar o mercado da habitação. Menos impostos na produção, licenças em tempo garantido e regras estáveis aumentarão a oferta mais depressa do que qualquer tecto às rendas. O investimento público deve proteger quem verdadeiramente não chega lá, mas só um mercado privado dinâmico e previsível pode garantir que, quando chegar a próxima vaga de novos portugueses, haja portas abertas em vez de promessas adiadas.

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